كيف تشتري عقاراً في دبي؟ دليل عملي حول خطوات التملك والجوانب القانونية والرسوم والمخاطر التي يجب الانتباه إليها

عقارات - real estate

لكن شراء العقار في دبي لا ينبغي أن يُنظر إليه باعتباره مجرد عملية دفع ثمن واستلام مفتاح، بل هو معاملة قانونية وعقارية متكاملة تبدأ باختيار العقار والمطور أو البائع، وتنتهي بتسجيل الملكية رسمياً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي والحصول على سند الملكية.

وفيما يلي أهم الخطوات والجوانب القانونية التي ينبغي أن يعرفها الراغب في شراء عقار في دبي.

أولاً: هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في دبي؟

نعم. تسمح الأنظمة في دبي لغير المواطنين بالتملك العقاري في المناطق المخصصة للتملك الحر (Freehold)، كما يمكن للأجانب الحصول على حقوق انتفاع أو إيجار طويل الأمد تصل مدته إلى 99 عاماً في المناطق المحددة قانوناً. ولا يشترط أن يكون المشتري الأجنبي مقيماً في دولة الإمارات حتى يتمكن من شراء عقار في المناطق المسموح بها.

وهذه النقطة مهمة للمستثمرين المقيمين خارج الإمارات؛ إذ إن الإقامة ليست شرطاً عاماً لامتلاك العقار، وإن كانت بعض الخدمات والإجراءات الرقمية لها متطلبات خاصة تتعلق بالإقامة أو الهوية الإماراتية.

ثانياً: الخطوة الأولى – تحديد الهدف والميزانية

قبل البحث عن العقار، ينبغي للمشتري تحديد الغرض من الشراء:

كما يجب ألا تقتصر الميزانية على سعر العقار فقط، لأن عملية الشراء قد تتضمن رسوم تسجيل، ورسوم خدمات أو إصدار مستندات، وعمولة وسيط، وتكاليف تمويل أو رهن في حالة الحصول على قرض.

ثالثاً: اختيار منطقة تسمح بالتملك

هذه من أهم النقاط القانونية.

فالأجنبي لا يستطيع افتراض أن كل عقار في دبي متاح له بالتملك الحر. يجب التأكد من أن العقار يقع في منطقة يسمح فيها القانون لغير المواطنين بالتملك.

وتوضح دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن تملك الأجانب يكون في المناطق المخصصة لذلك، بينما يتمتع مواطنو الإمارات ودول مجلس التعاون بحقوق أوسع في التملك وفق التشريعات المعمول بها.

رابعاً: التأكد من البائع أو المطور العقاري

وتشير دائرة الأراضي والأملاك إلى أن المشاريع التي تباع على الخارطة تخضع لإجراءات تسجيل وتنظيم، كما ترتبط بها حسابات ضمان مخصصة للمشروع.

وينبغي للمشتري عدم تحويل أموال مشروع على الخارطة إلى حساب شخصي أو حساب غير مرتبط بحساب الضمان المعتمد للمشروع.

وتؤكد دائرة الأراضي والأملاك أن أموال المشترين في مشاريع البيع على الخارطة يتم إيداعها في حساب ضمان المشروع (Escrow Account)، وهو نظام يهدف إلى تنظيم عمليات البناء وحماية حقوق المستثمرين.

خامساً: العقار الجاهز أم العقار على الخارطة؟

العقار الجاهز

في حالة شراء شقة أو فيلا جاهزة، يستطيع المشتري معاينة العقار والتأكد من حالته، ثم الاتفاق مع البائع على السعر وشروط البيع، واستكمال إجراءات نقل الملكية والتسجيل.

ومن المهم قبل إتمام الصفقة التأكد من:

العقار على الخارطة

وتتيح دائرة الأراضي والأملاك تسجيل البيع المبدئي للوحدات المباعة على الخارطة في السجل المبدئي، ويصدر للمشتري مستند إلكتروني يثبت التسجيل المبدئي. كما تشترط الخدمة تسجيل عقد البيع والشراء في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من توقيعه وفق الشروط المحددة للخدمة.

سادساً: توقيع عقد البيع والشراء

وهذه الوثيقة من أهم الوثائق القانونية في العملية، ولذلك يجب ألا يوقع المشتري عليها دون فهم جميع بنودها.

وينبغي أن يتضمن العقد بصورة واضحة:

ومن الأفضل للمشتري، خصوصاً إذا كان غير مقيم في الإمارات أو كانت قيمة الاستثمار كبيرة، أن يستعين بمحامٍ أو مستشار قانوني عقاري مستقل لمراجعة العقد قبل التوقيع.

سابعاً: تسجيل العقار رسمياً

وبالنسبة للبيع المسجل لعقار جاهز، يمكن إنجاز المعاملة من خلال مراكز أمناء التسجيل العقاري وفق الإجراءات المعتمدة.

ثامناً: كم تبلغ رسوم تسجيل البيع؟

وتوجد كذلك رسوم أخرى مرتبطة بإصدار سند الملكية والخرائط والخدمات ومراكز أمناء التسجيل، وقد تختلف بعض الرسوم بحسب نوع المعاملة وقيمتها وطريقة إتمامها.

تاسعاً: ماذا لو أراد المشتري الحصول على تمويل مصرفي؟

يمكن شراء العقار من خلال التمويل العقاري، ولكن في هذه الحالة تدخل جهة تمويلية في العملية، ويصبح من الضروري مراجعة:قيمة الدفعة الأولى.

وتؤكد دائرة الأراضي والأملاك أن الرهن العقاري لا ينعقد قانوناً إلا بتسجيله لدى الدائرة، كما أن التصرف بالعقار المرهون يخضع لموافقة الجهة المرتهنة وفق الحالات المنظمة قانوناً.

عاشراً: ماذا عن شراء العقار عن بُعد؟

وتوضح دائرة الأراضي والأملاك أن الوكالة الصادرة خارج الإمارات يجب أن تمر بإجراءات التصديق المطلوبة، بما يشمل التصديق في بلد الإصدار، وسفارة الإمارات، ثم وزارة الخارجية في دولة الإمارات، وفق الحالة.

الحادي عشر: هل شراء العقار يمنح إقامة في الإمارات؟

لذلك ينبغي لمن يشتري العقار بهدف الحصول على إقامة أن يتحقق من شروط الإقامة المعمول بها وقت تقديم الطلب، وألا يعتمد على وعود الوسطاء دون مستند رسمي.

الثاني عشر: أهم المخاطر القانونية التي يجب الانتباه إليها

هناك مجموعة من الأخطاء التي قد يقع فيها بعض المشترين، وأبرزها:

1. دفع الأموال قبل التحقق من الملكية

2. شراء عقار على الخارطة دون التحقق من المشروع

3. الاعتماد على وعود شفهية

4. تجاهل رسوم الخدمات

5. عدم قراءة شروط الخروج من الصفقة

6. تحويل الأموال إلى جهة غير معتمدة

الثالث عشر: قائمة قانونية قبل دفع العربون

قبل دفع أي مبلغ، يمكن للمشتري استخدام هذه القائمة:

الخلاصة

فالخطوة الأهم هي التأكد من الوضع القانوني للعقار والبائع أو المطور، وقراءة عقد البيع بعناية، وحساب جميع الرسوم والتكاليف، ثم تسجيل المعاملة رسمياً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

وبالنسبة للمستثمر الموجود خارج الإمارات، فإن الاستعانة بمحامٍ أو مستشار عقاري مستقل قبل توقيع العقد أو تحويل مبالغ كبيرة يمكن أن تساعد في مراجعة الوثائق وتحديد الالتزامات القانونية والمالية بدقة.